Перепланировка до заселения новостройки

Сегодня застройщики предлагают своим клиентам множество вариантов планировок новых квартир, но все же каждому хочется внести еще некоторые изменения, чтобы получить эксклюзивную и идеальную квартиру. Может быть, чуть отодвинуть стенку или разъединить санузел с ванной. Плюс ко всему все это необходимо сделать еще до получения заветных и долгожданных ключей, чтобы сразу же въехать в квартиру и жить припеваючи.

Отсюда возникает вопрос: а можно ли выполнять работы по перепланировке до заселения?

Перепланировка в строящемся доме

Сразу хочется отметить, что организовать перепланировку в еще не оформленном толком новом доме довольно проблематично. Дело в том, что далеко не каждый застройщик пойдет на это. Чисто теоретически, опираясь на закон, выполнить перепланировку в квартире до сдачи дома возможно, даже с точки зрения исполнения – все довольно просто. Однако для грамотного и легального оформления необходимо собрать и представить столько документов, что заниматься этим никто не берется.

Логика действий следующая:

1. Градостроительный кодекс РФ (ст. 48) регламентирует, что планировка квартир, даже если она свободная, должна быть отражена в проектной декларации, которая проходит обязательную государственную экспертизу и только после нее утверждается застройщиком.
2. Если производится перепланировка, то имеющаяся проектная декларация становится недействительным документом, так как происходят изменения.
3. Вся процедура должна быть пройдена заново после перепланировки: повторная экспертиза, утверждение у застройщика и т.д.

Сложность всего мероприятия заключается и в том, что у застройщика нет точных обмеров БТИ, а есть только примерные цифры. Разработать проект перепланировки по неточным цифрам не возьмется практически ни одна проектная организация. Очень редкий вариант.

Получается, что возникают большие сложности и с согласованием перепланировки до ввода дома в эксплуатацию, и с выполнением самих работ. Плюс ко всему можно столкнуться с необходимостью наличия свидетельства о собственности, так как МВК может не взяться за рассмотрение проекта.

В некоторых районах города возможна практика перепланировки в новостройках до ввода дома в эксплуатацию. В такой ситуации действовать нужно следующим образом:

• обратиться в проектную организацию;
• заказать проект перепланировки;
• согласовать проект у автора дома;
• согласовать проект у главного архитектора;
• выполнить перепланировку;
• сдать готовый проект с перепланировкой в БТИ до того, как им будут произведены обмеры.

В итоге БТИ будет готовить документы (новый технический паспорт) с учетом выполненных изменений.

Стоит также учитывать, что если застройщик согласится на регистрацию перепланировки, он оформит с дольщиком отдельный договор, который повысит стоимость квартиры на определенную сумму. Тогда застройщик сам производит согласование, получив от дольщика доверенность.

Проект перепланировки в новостройке и согласование

Проект перепланировки можно разрабатывать до того, как дом будет сдан. Чтобы выполнить этот этап, из документов необходим только проектный план квартиры. Очень часто разработать проект помогают компании застройщика, которые занимаются таким профилем работ. Однако совсем не обязательно обращаться исключительно к ним. Можно самостоятельно найти компанию, чтобы заказать ей проект.

Кстати говоря, согласование готового проекта также легче заказать этой проектной организации, так как она уже ознакомлена с квартирой и состоянием дел изнутри. Плюс ко всему сам процесс согласования несколько упрощен. Закон гласит, что граждане имеют право не согласовывать перепланировку, если она не угрожает безопасности других жильцов, т.е. в СЭС или пожарную инспекцию можно не обращаться, если требуется перенести, например, сантехнику в пределах ванной комнаты.

Также следует знать, что документы можно сдать в МВК и через определенный срок (самое большее 45 дней) получить ответ: отказ, подкрепленный аргументами, или положительное согласование. Единственное, что могут отметить наши специалисты, так это то, что проходить самостоятельно путь согласования не стоит. Велика вероятность ошибки в нюансах и дальнейшем отказе. Поэтому лучше обратиться к профессионалам, чтобы сэкономить время и сохранить свои нервы. Конечно, разработка проекта и его согласование будут платными, и их стоимость зависит от разных факторов. Например, сложность производимой перепланировки, площадь квартиры и даже серия дома.

Процесс перепланировки новостройки

Перекроить свою будущую квартиру до того, как застройщик сможет сдать дом, и вы получите свидетельство о собственности, возможно в Петербурге не у всех застройщиков. Один из немногих вариантов, как уже говорилось выше, перепланировка и ее согласование, сделанные партнерами застройщика или им самим. Самостоятельно выполнить ремонтные работы не получится, поскольку на строительную площадку вас не пропустят.

Поэтому самый дешевый во всех смыслах путь – дождаться сдачи дома и без особых проблем выполнить перепланировку и ее согласование. В таком случае можно будет обратиться и к застройщику, поскольку после сдачи дома все мероприятия стоят дешевле, а застройщики делают скидки своим клиентам. Есть еще плюсы в обращении к застройщику: дизайн-проект будет полным, т.е. хозяин квартиры получает не просто проект перепланировки, но и проект подбора мебели, интерьера, материалов. Словом, работает со специалистами.