Особенности устройства отдельного входа

КГА и ОГПН – контролирующие организации, которые следят за тем, как устроен отдельный вход и устроен ли вообще. Поэтому процедура такой перепланировки является необходимостью для многих юридических лиц и частных предпринимателей, которые открывают в жилых домах свои офисы.

Отдельный вход должен быть устроен, если:

• помещение переводится в нежилой фонд;
• устройство входа требуется по проекту перепланировки.

Стоит помнить о том, что нежилое помещение должно иметь несколько путей выхода (эвакуации), согласно государственным нормам. По противопожарным нормам лестничная клетка жилого дома не должна использоваться посетителями офисов. Если же помещение имеет площадь более 100 м², то оно должно быть оборудовано отдельным входом.

Проект устройства отдельного входа

Как правило, такой проект выполняется вместе с проектом самой перепланировки помещения. Особенностей у него много, поэтому доверять разработку и согласование проекта нужно только лицензированным специалистам.

Среди прочих сложностей может быть и то, что необходимо будет получать согласие на выполнение отдельного входа большинства собственников подъезда, имеющегося ТСЖ и т.д. Все эти нюансы необходимо учесть и спланировать еще на стадии покупки вами помещения (квартиры) с целью перевода его в нежилой фонд. Они напрямую влияют на сроки производства перепланировки, ее стоимость и возможность ввода в эксплуатацию.

Если выполнять весь процесс собственными силами, то может потребоваться больше 6 месяцев, специалисты компании смогут осуществить его быстрее.

Законодательная база для устройства отдельного входа

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 15.05.2003 N 239-29 «Об административных правонарушениях в сфере благоустройства в Санкт-Петербурге» Правительство Санкт-Петербурга утвердило Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге.

Эти Правила содержат требования, которым должно подчиняться устройство отдельного входа. Оно зависит от:

• архитектурного решения фасада;
• историко-культурной ценности здания, сооружения;
• назначения, характера использования помещений;
• технического состояния основных несущих конструкций здания, сооружения.

Согласно Правилам устройство отдельного входа должно быть согласовано с Комитетом по градостроительству и архитектуре.

Особым путем придется идти, если отдельный вход необходимо обустроить в здании, имеющем историческую и культурную ценность. В центре Санкт-Петербурга множество таких зданий, и владельцы помещений в них, сталкиваются с проблемами согласования и бессмысленной траты времени и средств.

Устройство отдельного входа в объектах культурного наследия, зданиях, расположенных в архитектурных ансамблях, на охраняемых территориях и в природных зонах согласуется в КГИОП, с собственниками зданий и т.д.

Разработка проекта и согласование

Чтобы начать работы по созданию проекта отдельного входа, необходимо иметь на руках следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности (нотариально заверенные копии);
• договор купли/продажи, инвестиционный договор или договор аренды (нотариально заверенные копии);
• технический паспорт на помещение (план вторичного объекта недвижимости);
• нотариальная доверенность от собственника или арендатора.

В случае сбора документов от юридического лица дополнительно потребуются:

• решение о создании предприятия;
• копия свидетельства о регистрации;
• ИНН КПП ОГРН;
• копия устава;
• выписка из приказа;
• приказ о назначении директора;
• банковские реквизиты.

Каждый документ должен быть заверен печатью организации!

Согласование проекта отдельного входа производится в несколько этапов. Для начала получаются разрешительные документы. К ним относится:

• технический паспорт на помещение (план вторичного объекта недвижимости) сроком не более 1 года;
• поэтажные планы выше и нижерасположенных помещений из ПИБ (подлинники);
• справка о состоянии междуэтажных перекрытий из ПИБ (подлинник);
• выписка из технического паспорта, данные о доме из ПИБ (подлинники);
• ситуационный план из ПИБ (подлинники);
• справка КГИОП о статусе дома (при необходимости);
• акт ревизии вентиляционных каналов;
• справка на выделенную мощность (Ленэнерго, при необходимости).

Список документов не полный, в каждом конкретном случае могут потребоваться и другие документы.

После сбора разрешительной документации следует изготовление проекта и его согласование во всех инстанциях, где также необходимо получить разрешение на проведение строительных и ремонтных работ.

После согласования можно начинать ремонтные работы, которые должна выполнять организация с лицензией на работы. Также потребуются и другие документы:

• договор и лицензия на технадзор;
• договор + справка на вывоз строительного мусора;
• акты скрытых работ;
• сдача работ в СЭС;
• сдача работ в ОГПН;
• сдача работ в МВК;
• заказ и получение нового паспорта ПИБ.

Отдельный вход без согласования

Многие думают, что совсем не обязательно согласовывать отдельный вход, да и вообще выполнять все работы по его устройству. Однако такой подход может отразиться негативно на всем бизнесе, который откроется в нежилом помещении жилого дома.

Если клиенты будут проходить к вам по общей лестнице, скорее всего это не понравится некоторым соседям, и они пожалуются, куда следует. Для вас это обернется штрафами и различными санкциями. Все несогласованные строительные работы придется переделывать за собственный счет, возвращая фасад здания в первоначальный вид.

Далее могут последовать судебные иски, в которых будут также требовать вернуть фасад, в противном случае ваше нежилое помещение будет продано, а деньги от продажи потрачены на восстановление фасада.

Единственное правильное решение для владельцев нежилых помещений, желающих использовать их в качестве офиса, магазина и т.д., это следовать букве закона и делать отдельный вход на основании нормативов, т.е. с проектом и согласованием.