Ограничения и запреты на проведение перепланировки

Имея представление о том, что такое перепланировка, может возникнуть вопрос: а есть ли какие-либо ограничения или запреты на проведение определенных работ перепланировке или главное – все согласовать.

В нашем законодательстве нет правового акта, где были бы объединены все запреты и ограничения по всем возможным видам перепланировок. Поэтому мы собрали целый ряд нормативно-правовых актов, имеющих отношение к этой теме.

1. Переоборудование жилых домов и квартир

(п.1.7.2 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)

Запрещено переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и ухудшению внешнего вида фасадов, нарушению противопожарной безопасности.

2. Устройство вентиляции

(постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, п. 13 положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции)

Запрещено устройство вентиляционной системы, допускающей проникновение воздуха из одной квартиры в другую, либо объединяющей вентиляционные каналы кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Запрещено объединение вентиляционных каналов из кухонь, уборных, ванных комнат (душевых), совмещенных санузлов, кладовых для продуктов с вентиляционными каналами помещений с газоиспользующим оборудованием и автостоянок (п.9.7 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные).

Запрещена прокладка проводов и кабелей в вентиляционных каналах и шахтах. При этом допустимо пересечение каналов и шахт одиночными линиями проводов и кабелей, заключенных в трубы (п.14.16 СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий»).

3. Устройство пола

(постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47)

Запрещено устройство отметки пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, ниже или вровень с планировочной отметкой земли и размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах.

4. Размещение и перенос помещений

(постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47)

Запрещено размещение над комнатами и кухней уборной, ванной (душевой). При этом допустимо размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней только в двухуровневых квартирах.

Площадь санузлов и ванных можно увеличивать только за счет коридоров, кладовок и других помещений, которые не относятся к жилой площади или кухне.

При этом при изменении местоположения санитарно-технических узлов необходимо обязательно произвести работы по гидро-, шумо- и виброизоляции; по обеспечению санитарно-технических узлов системами вентиляции, и при необходимости усилить перекрытия, на которых установливается оборудование санитарно-технических узлов.

Что касается размещения кухни над жилыми помещениями, то здесь не все так строго. Если разрешительный орган даст свое заключение, а соседи снизу дадут согласие, которое необходимо заверить нотариально, то можно решить вопрос, связанный с проведением такой перепланировки положительно.

5. Расположение ГС, ТЦ

и т.п. (п.8.13 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные)

Не рекомендуется располагать электрощитовую, помещения для головных станций (ГС), технических центров (ТЦ) кабельного телевидения, звуковых трансформаторных подстанций (ЗТП), а также места для телефонных распределительных шкафов (ШРТ) под помещениями с мокрыми процессами (ванными, санузлами и др.).

По отношению к жилым помещениям, исходя из текста этого нормативно-правового акта, следует учитывать следующее: если под Вашей квартирой располагаются подобные помещения, а Вы хотите сделать перепланировку, в процессе которой санузел или ванная окажутся над этими помещениями, скорее всего такой проект не пройдет согласование.

Однако СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий» указывает, что электрощитовые, ВРУ (вводно-распределительные устройства) и ГРЩ (главные распределительные щиты) нельзя располагать непосредственно под ванными комнатами, душевыми, кухнями и санузлами. Если приняты специальные меры по надежной гидроизоляции, предотвращающие попадание влаги в помещения, где установлены распределительные устройства, то запреты СНиП 31-01-2003 не действуют.

6. Естественное освещение

(СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий»)

Запрещено устраивать комнаты и кухни без непосредственного естественного освещения. Другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд могут не иметь естественного освещения.

Во всех помещениях квартир, за исключением лоджий и балконов, должна быть предусмотрена возможность установки светильников общего освещения. Светильник может и не быть установленным в данных помещениях, но техническая возможность для его установки должна быть.

7. Площадь помещений

(п.5.7 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные)

Запрещена проектировка помещений квартир меньше установленных норм:

• для жилого помещения (комнаты) в однокомнатной квартире – 14 м²;
• для общего жилого помещения в квартирах с числом комнат две и более – 16 м²,
• для спальни – 8 м² (10 м² – на двух человек);
• для кухни - 8 м²;
• для кухонной зоны в кухне – столовой – 6 м².

В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м².

Стоит отметить, что на квартиры в частном жилищном фонде данные требования не распространяются.

8. Высота потолков

(п.5.8 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные)

Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) должна быть не менее 2,5 м (это требование для нашей климатической зоны).

Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.

При этом в жилых помещениях и кухнях квартир, расположенных в мансардном этаже, допускается меньшая высота потолка относительно нормируемой на площади.

9. Проектирование квартир

(СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные)

Запрещено устраивать проходными спальни.

Запрещено устраивать камины на твердом топливе, кроме как в квартирах на последнем этаже жилого дома, либо на любом уровне многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме.

При проектировании саун в квартирах обязательно соблюдение следующих требований:

• объем парильной &nadash; не более 24 м³;
• установка специальной печи заводского изготовления для нагрева с автоматическим отключением при достижении температуры 130 °С, а также через 8 ч непрерывной работы;
• размещение этой печи на расстоянии не менее 0,2 м от стен парильной;
• устройство над печью несгораемого теплоизоляционного щита;
• оборудование вентиляционного канала огнезадерживающим клапаном в соответствии со СНиП 41-01.

10. Ремонтные работы

(СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные)

Запрещено крепление санитарных приборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты, чтобы соблюсти допустимый уровень шума.

Запрещено закрывать доступ к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям при проведении ремонта. Необходимо оставить проход для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.

Способ прокладки трубопроводов систем отопления должен обеспечивать легкую замену их при ремонте, при этом замоноличивание труб без кожуха в строительные конструкции допускается только в зданиях со сроком эксплуатации менее 20 лет.

При скрытой прокладке трубопроводов обязательно должны быть установлены люки в местах расположения разборных соединений и арматуры.

Прокладка трубопроводов из полимерных труб должна быть скрытой при прокладке в полу, плинтусах, за экранами, в штробах, шахтах и каналах. Открытая прокладка допускается только в местах, где исключается прямое воздействие ультрафиолетового излучения на трубы и их механическое, термическое повреждение.

Запрещено размещать встроенные нагревательные элементы в однослойных наружных или внутренних стенах и перегородках.

Внутренние нагревательные элементы водяного или электрического отопления допускается размещать только в наружных многослойных стенах, в перекрытиях и полах.

В кладовых и подсобных помещениях квартир запрещается устанавливать штепсельных розеток (данные помещения относятся к классу П-lla. – пожароопасные).

В ванной комнате и в санузле запрещается применение защищенных проводов в металлической оболочке, а также прокладка проводов в стальных трубах.

Обязательное количество розеток:

• в жилых комнатах квартир должно быть установлено не менее одной розетки на ток 10 (16) А на каждые полные и неполные 4 м периметра комнаты;
• в коридорах квартир - не менее одной розетки на каждые полные и неполные 10 м² площади коридоров;
• в кухнях квартир следует предусматривать не менее четырех розеток на ток 10 (16) А.

При этом в жилых комнатах допускается установка сдвоенных розеток на ток 10 (16) А. В кухнях допускается установка сдвоенных розеток на ток 16 А. Сдвоенная розетка, установленная в жилой комнате, считается одной розеткой. Сдвоенная розетка, установленная в кухне, считается двумя розетками.

Запрещено размещать розетки под мойками и над мойками в кухнях.

11. Запреты при перепланировке по ЖК РФ

При проведении перепланировки запрещается присоединять к своей квартире общее имущество многоквартирного дома.

Исключениями являются случаи, когда невозможно провести перепланировку без присоединения части общего имущества. Для осуществления такой перепланировки потребуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Это подразумевает, что Вам необходимо будет обойти каждую квартиру в Вашем доме и собрать подписи, подтверждающие, что жильцы не против передать Вам часть имущества дома. При этом собственниками могут быть выдвинуты различные условия передачи имущества: платно, бесплатно… Данные нюансы решаются на общем собрании собственников.

В каком случае может потребоваться такой сложный порядок согласования и возникновение запрета? Например, покупка смежных квартир, которые вы решили объединить. Проще найти вариант, где объединение пройдет за счет межквартирных перегородок, а не с «захватом» общего имущества.

Если же покупка совершена и перепланировку (объединение квартир) делать нужно, то стоит провести ряд обследований и убедиться, что:

• в тамбур, который будет присоединяться не выходят двери соседних квартир;
• в тамбуре не расположено еще какое-нибудь общее имущество (мусоропровод, вентиляция и т.п.);
• стены тамбура не являются несущими.

В противном случае может случиться так, что межквартирный тамбур не удастся присоединить, и сделать дверной проем в межквартирной перегородке будет или очень дорого, или тоже невозможно. Получится, что Вам придется ходить из одной квартиры в другую по подъезду. На практике такие ситуации возникают.

Некоторые сложности могут возникнуть и с объединением балкона с жилым помещением. Проблема актуальна при покупке вторичного жилья. По ЖК РФ балконы (лоджии, террасы, веранды) не включены в общую площадь жилого помещения (ст.15) и относятся к общему имуществу дома.

Перед покупкой квартиры необходимо обратить внимание на договор купли-продажи, где и должно быть указано, находится ли балкон в собственности или нет.

В новых домах ситуация проще: стоимость балконов оплачивается отдельно, поэтому общим имуществом данные помещения не являются. Трудность здесь может возникнуть, если нарушить перепланировкой балкона внешний вид фасада.

Стоит отметить, что данные запреты не являются полным списком, так как региональные органы власти принимают свои нормативные акты и устанавливают свои запреты, а с технической стороны есть свои особенности проектирования и строительства, которые также все учесть не представляется возможным.

«Студия ТМ» — согласование любых перепланировок!

Телефон для связи: 8 (812) 777-12-07