Правила перепланировки

Операции с недвижимостью – часть любого бизнеса. Покупка помещений или аренда – рано или поздно эти вопросы встают перед предпринимателями. Как правило, покупаемые или арендуемые помещения требуют проведения перепланировки.

Если неграмотно подойти к вопросу перепланировки, то расширение деятельности фирмы может затянуться, чего, безусловно, нельзя допускать в условиях жесткой конкуренции. Поэтому правила перепланировки стоит изучить, тогда процесс станет понятным и безопасным для вас.

С чего начать перепланировку

Все начинается с принятия решения, что конкретное помещение в конкретном здании должно быть куплено или арендовано. Если вы решили приобрести, например, несколько помещений, чтобы их объединить, нужно внимательно выбирать само здание, знать, в каком году оно было построено.

Если постройка здания относится к концу 19 – началу 20 века, то, скорее всего, оно имеет деревянные перекрытия по деревянным балкам (за редкими исключениями начала 30-х). Они соединяют противоположные внешние стены дома и разгружаются от провисания межквартирными перегородками, также выполненными из деревянных досок или бревен. Практически везде в таких домах перекрытия гнилые и зыбкие, и безболезненно разрушить межквартирные перегородки не удастся, из-за чего ваш замысел объединения становится практически невыполнимым. Наиболее удачны для крупной реконструкции дома, построенные в 30-60-х годах.

Итак, давайте теперь подробнее рассмотрим все правила перепланировки

Техническое состояние здания

Это первое правило, которое вам следует знать. Техническое состояние здания, в котором находится ваше помещение, необходимо изучить досконально. Изыскательские работы необходимо провести, чтобы не нарушить ни одной системы в здании, от которой зависит прочность конструкции и жизнеобеспечение жильцов здания, если оно жилое. Бывают ситуации, когда и опытному специалисту не под силу определить, где несущая стена, а где перегородка, где проходит плита перекрытия.

На этапе разработки проекта перепланировки важно знать про общие запреты, а именно, что нельзя:

• трогать системы вентиляции; владельцы тех квартир, где произведен демонтаж вентиляционных коробов, должны их восстановить в соответствии с общедомовой схемой вентиляции, не доводя дело до суда;
• замуровывать в стену стояки газовых труб, по нормам к ним должен быть обеспечен доступ;
• переносить кухню в жилую комнату, так как это связано с переносом коммуникаций, что недопустимо;
• размещать санузел над жилыми помещениями соседей или обустраивать ванную комнату в кухне в случае присоединения двух квартир;
• устанавливать дверные блоки в этажных коридорах и на лестничных площадках.

Замена газовых плит, их переустановка, подводка гибкими шлангами, производится с ведома управления Ленгаза и лучше их специалистами.

При реконструкции фасада здания необходимо согласие управления архитектуры и градостроительства вашего района. Стоит учесть, что если здание является памятником архитектуры, то изменить фасад крайне сложно. В обычных зданиях важно соблюдать правила колорирования, чтобы внешний вид офиса или магазина «вписывался» в общий облик зданий, расположенных рядом.

Когда на руках будет техническое заключение, а также разработанный проект, можно начать процесс согласования перепланировки в государственных органах. Плюс ко всему необходимо будет подать документы в МВК (межведомственную комиссию вашего муниципального округа).

Закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах»

Этот закон необходимо изучить, чтобы знать, какие документы нужно подавать в МВК и в какие инстанции обращаться для согласования. Как правило, основные организации, которые необходимо посетить для согласования перепланировки, это:

• районный отдел архитекторов;
• санитарно-эпидемиологический надзор;
• пожарный надзор;
• газовая техническая инспекция;
• балансодержатель жилищной инспекции.

В каждую из этих инспекций потребуется копия технического заключения и проект вашей перепланировки. 

Если перепланировка затрагивает мощности сетей электроснабжения, то необходимо будет получить разрешение на дополнительные мощности, а также оформить подключение трехфазной сети в квартиру. Стоит отметить, что такие специализированные проекты, как электроснабжение или водоснабжение, должна выполнять организация, которая имеет лицензию на проведение работ.

Кроме того, как гласит сухой язык закона, «управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций». На обычном языке это означает, что соседи со всех сторон должны прийти в ДЭЗ или товарищество собственников жилья (ТСЖ) и поставить свои подписи в присутствии начальников. На этом этапе важно не попасть на летний период, ибо пока "лица, занимающие смежные помещения" будут поправлять свое здоровье на морском берегу, вы, в нервном ожидании, можете заработать его расстройство. А поскольку время и деньги взаимосвязаны, то в этом вопросе необходимо учесть финансовый фактор.

Защита от форс-мажора

Согласование перепланировки – дело не быстрое. Поэтому стоит запастись временем и средствами. Например, соседи могут уехать и не подписать бумаги, начальник окажется несговорчивым и т.д.

Если МВК разрешила провести перепланировку, ваша следующая задача – правильно выбрать строительную бригаду. Прежде всего, у подрядчиков должна быть лицензия на тот вид работ, который указан в проекте перепланировки.

Профессиональный подбор материалов и конструкций может значительно улучшить звукоизоляцию, необходимо также учитывать подбор инструментов для работ. Например, в типовых панельных домах недопустимо использование отбойного молотка и перфоратора, что приведет к повреждению оставленных простенков и перемычек, а падение больших кусков бетона может повредить примыкающую зону. Поэтому, если у вас возник соблазн воспользоваться иностранной рабочей силой - дешево и сердито, вспомните другую поговорку: скупой платит дважды.

Выполнение перепланировки профессионалами

Доверяйте строительные работы только профессионалам, имеющим лицензию на соответствующий вид деятельности.

Может быть, вы решите, что не располагаете ресурсами, как материальными, так и нематериальными, чтобы зарегистрировать свою перепланировку. Здесь уместно напомнить, что в случае ущерба, причиненного помещениям в здании и имуществу граждан и юридических лиц при переустройстве помещений, выполненном в соответствии с разрешительной документацией, ответственность несет орган, выдавший разрешение, в противном случае закон возлагает ответственность на вас. К тому же, регистрация уже произведенных работ задним числом обойдется значительно дороже.

Доверяйте согласование перепланировки опытным специалистам

Это последнее правило, которое стоит усвоить. Если вы не готовы выполнить хотя бы одно из предыдущих правил, то вам просто необходимо обратиться в юридическую фирму, которая возьмет на себя оформление всех документов и найдет подходящих подрядчиков.