Как сменить управляющую компанию

Управляющая компания призвана обслуживать дом, сохранять его в идеальном состоянии, убирать и своевременно ремонтировать. Собственники должны информироваться о ее деятельности и видеть отчеты. Для этих целей управляющая компания проводит собрания, на которых собственники, недовольные работой управляющей компании, могут поднять вопрос о ее смене. Как выбрать новую управляющую компанию? Каков алгоритм действий?

Ответственность собственников

Согласно Жилищному кодексу ответственность общее имущество в своем доме несут именно собственники. Имущество передано им в управление, они имеют право выбирать управляющую компанию, которая будет осуществлять некие действия под контролем собственников, а поэтому и за ее неэффективную работу ответственны тоже собственники. Причем форма организации собственников может быть любой (ЖСК, ТСЖ или УК – роли не играет), в любом случае управляющая компания – это выбор собственников. Плюс ко всему не стоит забывать о том, что эксплуатирующая компания или управляющая компания работают с собственниками на основании договора.

Поэтому собственники вправе требовать за свою плату и на основании договора достойное содержание их дома и его обслуживание. Однако люди просто боятся взять ответственность на себя, и на очередном собрании собственников и отчета управляющей компании, они могут эмоционально переживать и потом успокаиваются. Все остается на своих местах: трубы текут, а в подвале сырость.

Нужна инициативная группа

Ситуацию нужно держать под контролем, поэтому собственникам нужна инициативная группа, которая может состоять из членов правления ТСЖ, собственников, которые пожелали вступить в ряды ИГ и т.д. Инициативная группа может потребовать у управляющей компании любые документы для ознакомления и изучения. Все документы, относящиеся к дому, должны быть представлены сразу по требованию.

Если в них есть недочеты и внимательное рассмотрение дает повод для смены управляющей компании, можно начинать эту процедуру. У собственников есть договор, который необходимо досконально изучить, выявив основные положения и обязанности управляющей компании. Все ли она исполняет по договору? Если договор не выполняется, грамотный юрист сможет инициировать расторжение договора, а соответственно и выбор новой компании, с которой отношения следует выстраивать по паритету, т.е. иметь с ней равные права и обязанности. Еще одним абсолютно законным вариантом расторжения договора является истечение срока его действия, но стоит помнить, что можно и не ждать этого момента, поскольку есть нарушения прав и своих обязанностей со стороны управляющей компании.

Например, таким нарушением может быть:

• отказ собственникам в предоставлении необходимой для них информации, которая обязана быть представлена в течение 5 дней;
• невыполнение работ по договору;
• некачественное выполнение работ по договору;
• выполнение работ не в полном объеме.

Как потребовать документы у управляющей компании Любую информацию можно запросить в следующем виде:

• инициативная группа должна составить запрос на документы в двух экземплярах;
• один экземпляр остается у собственников, другой может быть отправлен заказным письмом с уведомлением и описью, самостоятельно отнесен в офис управляющей компании и зарегистрирован там, т.е. ему должен быть присвоен номер и дата;
• в канцелярии управляющей компании необходимо поставить дату и номер (информацию о регистрации письма) и на втором экземпляре, который хранится у собственников.

Какие документы могут требовать собственники:

• договор управления;
• акты обследования инженерных сетей (все, которые имеются в компании, за последние пару лет);
• акты на выполненные работы за год.

Если управляющая компания не может предоставить собственникам необходимые документы, то Жилищный кодекс гласит, что она обязана за свой счет восстановить документооборот.

Выбор новой управляющей компании и договор с ней

Определяясь с новой управляющей компанией или новым управдомом, необходимо решить, какой именно перечень услуг необходим всем собственникам, а главное, сколько они готовы платить за эти услуги.

Следует помнить, что согласно Жилищному кодексу собственники многоквартирного дома могут сами решать, какие услуги по ремонту или по обслуживанию дома им нужны. Этот перечень должен обеспечивать безопасность дома и его сохранность в пригодном для жилья состоянии. В связи с этим можно привлечь специалиста для выяснения, какие именно услуги нужны.

Важные моменты в выборе управляющей компании

Если на примете имеется новая управляющая компания, нужно тщательно ознакомиться с ее настоящей деятельностью, т.е. неплохо было бы поговорить с жильцами домов, которые она обслуживает, узнать их мнение о качестве и количестве услуг, которые она оказывает. Следует помнить, что многие управляющие компании заведомо лучше обслуживают соседние дома, чтобы сделать себе рекламу.

Преимуществом компании будет наличие сертификата о качестве услуг, однако оно не обязательно. Если компания, которую выбрали собственники, частная, она должна иметь аккредитацию в органах власти, чтобы можно было судить о ее надежности.

Инициативная группа должна составить договор с новой компанией, чтобы успеть представить его на собрании собственников. Договор может быть взят и у новой компании. Как правило, это базовый вариант, который можно и нужно дополнять. Важные нюансы, на которые стоит обратить внимание при выборе новой управляющей компании:

• наличие прозрачного и понятного договора, в котором нет места таким пунктам, как плата в качестве страхового депозита, равного двум трем суммам квартплаты, сгорающего в случае опоздания с внесением средств;
• наличие всех учредительных документов;
• строгое ведение бухгалтерской отчетности, с предоставлением ее в соответствующие контролирующие органы;
• наличие опыта руководителей в области ЖКХ;
• наличие собственных работников, т.е. полного штата;
• наличие спецтехники для выполнения полного перечня работ, а также наличие инструмента, деталей, инвентаря;
• возможность предоставления льгот по квартплате тем категориям собственников, которые имеют на это право по закону, т.е. пенсионерам, многодетным семьям, малоимущим, инвалидам и т.д.

Наличие собственного сайта у управляющей компании также будет ее плюсом. На нем должна выкладываться актуальная информация о работе компании. Сайт должен соответствовать требованиям постановления Правительства РФ от 23.09. 10 по части раскрытия информации.

Собрание собственников и новый договор

Организовав собрание, инициативная группа оповещает остальных собственников о смене управляющей компании и выборе новой. На нем принимается коллективное решение о расторжении старого договора и подписании нового. Самые важные пункты нового договора, которые стоит обсудить всем жильцам вместе:

• состав имущества всего дома, которым и будет управлять компания или сами собственники (например, собственники могут самостоятельно решить, что за территорией своего дом они будут следить сами, наняв дворника или выполняя его работы своими силами; а вся конструкция дома, в том числе и инженерные коммуникации, будет передана на управление новой компании);
• состав услуг по содержанию дома, его имущества и порядок внесения изменений в этот договор и перечень услуг;
• размер оплаты услуг компании и оплаты за ремонт жилья, а также за коммунальные услуги;
• порядок контроля за деятельностью управляющей компании (важно помнить, что именно управляющая компания должна делать), пока она может показать свою уверенность и туда.

Стоит иметь ввиду такой факт: если в повестку дня на собрании не было внесено расторжение договора с управляющей компанией и выбор новой, то такое решение собственников может быть признано недействительным.

Информация

Вся процедура может занять у собственников несколько месяцев. Старую управляющую компанию следует уведомлять о нежелании продлевать договор не позднее, чем за 30 дней до его окончания. Однако пока дом не будет полностью передан новой управляющей компании, прежняя обязана выполнять свою работу до конца, пока действует договор. Если обязательства не выполняются, можно обратиться и в прокуратуру.

Информационные письма следует отправить в районный ГУЖА, в ВЦКП (организацию, которая начисляет платежи) и в банк, в котором был открыт счет старой компании. В банке прекращается перечисление средств старой компании. В конце хотелось бы сказать, что серьезность намерений собственников, их напор и знание законов смогут изменить отношение управляющей компании к собственникам и своим обязанностям.

Главное, действовать уверенно, тогда компания вполне может испугаться за свое детище, чтобы не потерять доход, будет пересматривать договор и повысит качество услуг.

«Студия ТМ» — согласование любых перепланировок!

Телефон для связи: 8 (812) 777-12-07