Есть мнение, что продажа квартиры с незаконной перепланировкой невозможна. Однако, если действовать строго по закону, то всех неблагоприятных последствий в виде возврата средств покупателю и возвращения квартиры в прежнее состояние, можно избежать.
Порядок такой сделки, как продажа квартиры с несогласованной перепланировкой, осуществляется согласно закону «О защите прав потребителей». Недвижимость, в которой незаконно выполнена перепланировка, относится к некачественному товару.
Любую сделку такого плана может быть оспорена и признана незаконной. Поэтому если вы решили продать квартиру с несогласованной перепланировкой, нужно действовать по закону, не отступая ни на шаг. Тогда проблем и последствий не возникнет.
Как увидеть перепланировку
Большинство продавцов продают свои квартиры с незаконной перепланировкой через риэлторов, которые, в свою очередь, просто не рассказывают и не показывают потенциальным клиентам, где и как выполнено переустройство.
Чтобы не купить квартиру с проблемами, покупатели должны увидеть кадастровую документацию. Именно ее параметры можно сверить с тем, что есть по факту. Таким образом, легко установить наличие или отсутствие незаконных изменений в квартире.
Как продать квартиру
Что же делать продавцу, чтобы провести сделку законно? Во-первых, вопрос цены. Как правило, узаконенная перепланировка в квартире прибавляет к ее стоимости 10%. Если же в документах факт изменений не зафиксирован, то стоимость квартиры падает на 10%, а то и больше.
Стоит отметить, что законодательство не дает запретов на проведение таких сделок, однако контролирующие органы вправе считать подобные сделки купли-продажи недействительными.
Покупатель при регистрации такой квартиры на себя получит свидетельство с указанием факта несогласованной перепланировки.
Не получится выполнить перепланировку в квартире, которая куплена в кредит. Ее владельцем на весь период выплат является банк, поэтому получать разрешение на перепланировку, можно только у него. Должен быть подготовлен проект, согласованный во всех необходимых инстанциях. Проект также согласовывается у специалистов банка.
Оценка перепланировки специалистами
Чтобы правильно выполнить всю предпродажную подготовку, необходимо вызвать сотрудника БТИ для оценки квартиры. Можно обратиться и в независимую организацию.
Специалист должен обследовать и обмерить всю квартиру и проверить, сходятся ли данные в технической документации. Если план с фактическими замерами различается, то сотрудник БТИ составляет акт, в котором все прописывается.
Затем в БТИ нужно получить новый технический паспорт на квартиру, а также выполнить перерасчет оценочной стоимости. В нем и будут учтены новые изменения. Они важны особенно, если поменялась площадь или квадратура квартиры.
Как действовать при продаже квартиры с незаконной перепланировкой
Давайте разберем по этапам, как действовать продавцу квартиры:
- Чтобы сделку не признали незаконной и не заставили продавца возвращать деньги покупателю, перепланировка должна быть согласована и узаконена. Итак, необходимо обратиться в БТИ и взять выписку о планировке, получить копию кадастрового плана и справку с техническими параметрами квартиры.
- Весь пакет документов нужно снести в районный отдел градостроительства. Там составят проект вашей перепланировки. Его необходимо представить в местную администрацию для согласования. Далее согласования проведут СЭС, ЖЭУ и, как правило, пожарные.
- Будьте готовы к тому, что вам придется заплатить штраф за незаконно выполненную перепланировку.
- После всех согласований пакет документов и новый план квартиры передается в БТИ, где обновят вашу кадастровую документацию и внесут все изменения.
- Далее вы можете проводить уже самую обычную сделку купли-продажи своей квартиры, имея узаконенную и оформленную должным образом перепланировку. А значит, к цене можно добавить 10% за нее.
Какие нужны документы для продажи квартиры с перепланировкой
Чтобы продать квартиру, где была произведена перепланировка, собственник должен собрать определенный пакет документов:
- свидетельство о праве собственности;
- свой гражданский паспорт;
- документ, подтверждающий уплаты госпошлины;
- паспорт покупателя;
- акт приемки-передачи;
- и другие необходимые документы.
Последствия незаконной перепланировки
На самом деле проблем с незаконной перепланировкой может возникнуть много. И штраф – самая меньшая из них.
О вашей самовольно выполненной перепланировке могут узнать не только соседи, но и контролирующие органы. Они, в свою очередь, обяжут вас вернуть первоначальный вид квартире.
Если вы откажитесь это сделать, на вас подадут в суд и уже в судебном порядке вас обяжут исправить перепланировку.
Что касается штрафа, то он составляет 2000-2500 рублей, согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях.
Итак, подведем итог. По закону все собственники обязаны согласовывать перепланировку. Однако продать квартиру с незаконной перепланировкой все же можно. Если техническая документация была разработана менее 5 лет назад, то вызывать техника для обмеров и заказывать справку в БТИ не придется.
Покупатель должен быть в курсе того, что в приобретаемом жилье есть незаконная перепланировка. Трудности могут возникнуть с поиском покупателя, так как далеко не каждый согласится покупать недвижимость, в которой имеются незаконные изменения. Ведь после регистрации прав разбираться с перепланировкой будет новый хозяин, и ответственность будет на нем.
«Студия ТМ» — согласование любых перепланировок!
Телефон для связи: 8 (812) 777-15-73